Dégât des eaux dans un logement loué : locataire et propriétaire, qui fait quoi ?

Une fuite apparaît dans un logement loué. Le locataire voit l’eau couler, le propriétaire reçoit un message et chacun se demande qui doit appeler le plombier, prévenir l’assurance ou autoriser les travaux. Pendant ce temps, l’eau peut continuer à pénétrer dans les cloisons, le sol ou l’isolant.

La première heure ne sert pas à désigner un responsable. Elle sert à protéger les personnes, arrêter l’apport d’eau et partager les mêmes informations. Les questions de prise en charge viennent ensuite, avec les assureurs et les interlocuteurs concernés. Voici un ordre d’action concret pour éviter les malentendus et limiter l’aggravation des dommages.

1. Le locataire sécurise les lieux et signale le sinistre

La personne présente dans le logement est généralement la mieux placée pour décrire ce qui se passe. Si l’arrivée d’eau concernée est identifiable, accessible et manipulable sans danger, fermez-la. Placez les petits biens au sec et épongez l’eau accessible lorsque la situation est sûre.

Ne touchez pas à une prise, un appareil ou un tableau électrique depuis une zone humide. Si l’eau atteint une installation électrique, si un plafond se déforme ou si le logement est fortement inondé, éloignez-vous de la zone et contactez les services compétents. Une entreprise de l’après-sinistre ne remplace pas les secours ni le gestionnaire du réseau électrique.

Prévenez rapidement le propriétaire ou l’agence, de préférence par un message écrit complété par un appel. Transmettez des faits simples :

• heure de découverte et évolution de l’écoulement ;
• pièces et équipements touchés ;
• origine visible, supposée ou encore inconnue ;
• présence éventuelle d’eau chez un voisin ou dans les parties communes ;
• premières mesures prises ;
• photos générales et rapprochées.

En copropriété, informez aussi le voisin concerné et le syndic lorsque l’origine ou les dommages peuvent toucher un autre lot ou une partie commune. Ne présentez pas une hypothèse comme une certitude : une trace au plafond indique un trajet de l’eau, pas forcément son point de départ.

2. Locataire et propriétaire déclarent sans attendre de connaître toutes les réponses

France Assureurs recommande de déclarer le dégât des eaux dans les cinq jours ouvrés. Le contrat reste la référence pour connaître les garanties, les justificatifs demandés et le circuit de déclaration. Le locataire contacte son assureur habitation ; le propriétaire informe son propre assureur lorsque sa situation ou son contrat le justifie. En copropriété, le syndic peut également devoir avertir l’assureur de l’immeuble.

Le constat amiable dégât des eaux permet de réunir les informations des personnes concernées. Il peut être complété même si toutes les responsabilités ne sont pas encore établies. Indiquez ce qui est observé, les coordonnées des parties et les zones atteintes ; évitez de trancher vous-même une question technique ou juridique incertaine.

Conservez dans un dossier partagé ou un fil d’échanges unique :

1. les photographies datées ;
2. le constat et les numéros de sinistre ;
3. les coordonnées du locataire, du bailleur, de l’agence, du syndic et des assureurs ;
4. les factures des mesures urgentes et de la réparation de la fuite ;
5. les rapports, relevés d’humidité, devis et accords reçus.

Le locataire doit être assuré au moins contre les risques locatifs. Cela ne signifie pas qu’il supporte automatiquement chaque réparation. Service Public distingue notamment les détériorations liées à une négligence, la vétusté, les grosses réparations et les cas de force majeure. La cause, le contrat de location et les garanties d’assurance doivent donc être examinés avant d’attribuer définitivement les coûts.

3. Le propriétaire organise la recherche de cause et les accès

Le propriétaire ou son mandataire ne doit pas attendre la fin des échanges d’assurance pour aider à faire cesser l’écoulement et permettre le diagnostic. L’ANIL rappelle que le bailleur doit accomplir les démarches nécessaires pour remédier au trouble de jouissance, y compris lorsque l’origine se trouve dans les parties communes d’une copropriété.

En pratique, il faut désigner un interlocuteur et convenir rapidement :

• de la personne autorisée à commander une recherche de fuite ou une réparation urgente ;
• des créneaux d’accès au logement ;
• de la présence nécessaire du locataire, de l’agence ou du gardien ;
• de la transmission du rapport aux assureurs et au syndic ;
• de ce qui relève de la mesure conservatoire, du diagnostic ou de la remise en état.

Lorsque l’origine n’est pas visible, une recherche de fuite non destructive peut éviter des ouvertures au hasard et fournir des constatations utiles au dossier. Elle ne remplace toutefois pas la réparation de la canalisation, du joint, de la toiture ou de l’équipement défectueux.

Qui commande l’intervention ?

Il n’existe pas une réponse unique valable pour tous les sinistres. L’origine peut se situer dans un équipement du locataire, un ouvrage appartenant au propriétaire, un logement voisin ou une partie commune. Les contrats et les conventions entre assureurs peuvent aussi orienter le traitement du dossier.

Avant d’engager une dépense importante, demandez à l’assureur ou au gestionnaire concerné qui mandate l’intervention et quels documents sont attendus. En revanche, une mesure réellement urgente pour empêcher l’aggravation ne doit pas être confondue avec une rénovation complète. Faites décrire son objet sur le devis et conservez les justificatifs.

4. Les deux parties suivent l’humidité avant de parler peinture

Une fois la fuite réparée, le logement n’est pas nécessairement prêt à être repeint. De l’eau peut rester dans une cloison, une chape, un isolant ou sous un revêtement. Une surface sèche au toucher ne suffit pas à confirmer l’état des couches situées dessous.

Le locataire signale les évolutions visibles : odeur d’humidité, cloques, plinthes déformées, sol qui gonfle ou taches qui s’étendent. Le propriétaire organise les vérifications techniques nécessaires et transmet les résultats. Si un assèchement est recommandé, les occupants doivent connaître l’emplacement des appareils, leurs conditions de fonctionnement, les accès nécessaires et les dates de contrôle.

Le pôle assèchement technique après dégât des eaux de SAS adapte les équipements aux matériaux et suit l’évolution du séchage. La durée ne peut pas être fixée par une règle universelle : elle dépend de l’eau reçue, de la composition des ouvrages, de la ventilation et des mesures réalisées.

Avant de refermer une cloison ou de poser un nouveau revêtement, demandez sur quels contrôles repose la décision. Si l’eau a atteint les couches cachées, notre article sur un isolant mouillé après un dégât des eaux explique pourquoi le choix entre séchage et remplacement dépend du matériau et de son état réel.

5. La remise en état se prépare avec un périmètre écrit

Une fois l’origine traitée, les dommages constatés et l’état d’humidité compatible avec les travaux prévus, locataire et propriétaire peuvent organiser la remise en état. Le devis doit préciser les zones concernées, les protections, les déposes, les raccords, les finitions et les conditions de réception.

Définissez également les contraintes d’occupation :

• quelles pièces seront indisponibles et pendant combien de temps ;
• qui déplace les meubles et protège les effets personnels ;
• qui remet les clés aux intervenants ;
• comment les changements de planning seront signalés ;
• qui participe à la réception et reçoit les documents de fin de travaux.

Pour un sinistre comportant plusieurs étapes, le pôle gestion globale et maîtrise d’œuvre peut centraliser le volet technique, du diagnostic à la remise en état. Le service d’accompagnement des assurances et des gestionnaires facilite la transmission des rapports et le suivi des intervenants. SAS ne décide toutefois ni des responsabilités juridiques ni de l’indemnisation à la place des assureurs.

Les erreurs qui bloquent le plus souvent le dossier

• Chercher immédiatement qui est fautif. Commencez par la sécurité, l’arrêt de l’eau et la conservation des faits.
• Attendre l’accord de tous avant de limiter l’aggravation. Distinguez clairement les mesures urgentes des travaux définitifs et documentez ce qui a été fait.
• Multiplier les appels sans trace écrite. Après chaque échange important, résumez les décisions, les dates et le prochain responsable d’action.
• Jeter les matériaux ou biens endommagés trop vite. Photographiez-les et demandez les consignes de l’assureur ; consultez aussi notre guide sur les biens endommagés avant le passage de l’expert.
• Repeindre dès que la tache pâlit. Faites vérifier la cause et l’humidité avant d’enfermer de l’eau dans les matériaux.
• Donner des clés sans fixer le cadre. Identifiez la personne autorisée, les horaires, les zones accessibles et la restitution des clés.

FAQ : dégât des eaux dans une location

Le locataire doit-il avancer tous les frais ?

Non, aucune règle générale ne permet de l’affirmer. La réponse dépend de la cause, de l’urgence, du bail, des garanties et du mandat donné à l’entreprise. Avant une dépense importante, demandez une confirmation à l’assureur ou au gestionnaire concerné. Conservez tous les justificatifs.

Faut-il attendre l’expert avant de réparer la fuite ?

La fuite doit être stoppée rapidement afin d’éviter l’aggravation. France Assureurs recommande en revanche d’attendre l’expertise ou l’accord préalable de l’assureur avant la remise en état définitive des peintures, sols ou revêtements. Photographiez avant l’intervention urgente et gardez la facture de réparation.

Qui remplit le constat amiable dégât des eaux ?

Les personnes dont les locaux sont concernés le complètent ensemble : occupants, voisins, propriétaire ou syndic selon la situation. Chacun transmet ensuite le document à son assureur. En cas de doute sur une rubrique, décrivez les faits sans inventer une origine ou une responsabilité.

Le propriétaire peut-il entrer sans rendez-vous pour les travaux ?

L’urgence peut imposer une organisation rapide, mais les accès doivent être convenus avec l’occupant et tracés. L’ANIL indique que le bailleur doit informer le locataire avant une intervention dans le logement. Précisez le créneau, l’entreprise, les zones concernées et la personne qui détiendra les clés.

Une coordination claire protège le logement et la relation locative

Après un dégât des eaux, le locataire observe, sécurise et alerte ; le propriétaire organise les accès et les démarches nécessaires sur le bâti ; chacun informe son assureur selon sa situation. Cette répartition pratique n’anticipe pas la responsabilité finale, mais elle évite que le logement continue à se dégrader pendant que le dossier circule.

Solutions Après Sinistre accompagne les particuliers dans les Alpes-Maritimes et le Var pour établir les constatations techniques, rechercher l’origine, assécher les matériaux et coordonner la remise en état selon le périmètre convenu.